房地产企业完成销售,就应该进行土增清算吗?
“房地产企业完成销售,就应该进行土增清算吗?”这是一个学员的留言问题,相信也是很多人的疑问。
乍一看,根据《土地增值税清算管理规程》第九条第一款规定,房地产开发项目全部竣工、完成销售的,应进行土地增值税的清算。
似乎没有问题,“完成销售”就应该进行土地增值税清算。
是吗?!
我们通过案例分析:
金穗源房地产公司开发的“蓝海”项目于2017年9月9日开展楼盘促销活动,当天所有开发产品销售一空,都签订了销售合同。开发产品也已经完工,但尚未交房。请问,金穗源房产公司是否符合清算标准?
国税发[2009]91号第九条规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
这里,提醒大家注意的是“什么是完成销售”?签订销售合同吗,还是收到售房全款?. . . . . .似乎税法政策没有明确的规定。
国家税务总局公告2014年第63号规定,税法规定与财务会计制度不一致时,按税法规定执行;但税法没有规定,财务会计制度有规定,按财务会计制度执行。
《会计准则》(2006版)明确规定,销售收入确认必须同时具备五个条件。其中两个条件是:
(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制。
财会[2017]22号对《会计准则》进行了修订:企业应当在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权,是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
诚然,只有金穗源房地产公司将商品房的所有权移交业主后,不再保留对商品房的管理权时,才符合销售确认的条件。
所以,房地产企业在“交房”后才符合确认销售收入的条件,才能够适用《土地增值税清算管理规程》清算规定“房地产开发项目全部竣工、完成销售的,应进行土地增值税的清算”。
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